המפרט המצורף לחוזה מכר דירה
לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973, שיכונה להלן: "החוק", אי התאמה למפרט יוצרת עילת תביעה לקונה, כלפי מוכר הדירה, ומכאן חשיבותו של המפרט המצורף כחלק בלתי נפרד מחוזה המכר. המפרט צריך להיות מנוסח בנוסח אחיד, כלהלן.
יש להבין את הערה ג' שבשולי המפרט - ["כל המוצרים והמלאכות יהיו לפי דרישות התקן הישראלי כאשר יש כזה"] באופן שכל תקן ישראלי, בין אם הוא רשמי ובין אם לא, מחייב את המוכר ואי התאמה לכל תקן ישראלי יוצרת עילת תביעה לקונה. חיוב זה, שאינו חל על קבלן משנה או על כל העוסקים בענף הבנייה אלא אם כן מצוין התנאי בחוזה, חל על מוכר דירה.
זאת ועוד, אף מפמ"כ [מפרט של מכון התקנים] שמעמדו נחות ביחס לתקן הישראלי הוא בבחינת מסמך שבנסיבות מתאימות ייחשב כמחייב את הקבלן/המוכר ביחסיו עם הדיירים, וראה בעניין זה הסימוכין הבאים:
א. ת"א 934/83 ורדי ואח' נ' מליבו בע"מ, בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטת: ט' שטרסברג-כהן, [לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצאת "בורסי" תשס"ב – 2002 עמ' 235]. בפסק דין זה בסעיף 3 (יא), נפסק כי בהתקנת אמבט תועדף ההתקנה היותר טובה (עם מילוי חול בין דפנות האמבט לקירות) אף על פי שאין לכך דרישה בתקן, קל וחומר כאשר יד דרישה כתובה, ולו במפמ"כ.
ב. ת"א 7166/92 אבקסיס פנינה נ' כאן גולן, בית משפט השלום, שופטת: נ' דנון, [לא פורסם, מובא בספר הנ"ל בעמ' 527]. בפסק דין זה, נאמר בסעיף 3 ו. 1 כלהלן:
"אני מקבלת את גישתו של בן עזרא, כי על פי מפרט מס' 156 של מכון התקנים, צריך תכנון מכסה הארגז לאפשר פתיחתו בצורה נוחה, והדבר אינו עולה בקנה אחד עם מבנה הסגור בברגים."
[מדובר בעניין זה בארגזי התריסים שבדירת התובעים].
כפי שאפשר להיווכח מעיון בפורמט המפרט, בפריטים רבים בו ניתנת לכאורה אופציית בחירה. אופציה זו מתפרשת לעתים באופן בלתי ראוי, ועלולה לכן להוות פח יקוש לקבלן ככל שהוא סבור שהבחירה בין החלופות היא בידו.
בע"א 25-38/90 אברהם אלברט ואח' נ' שו"פ ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, לא פורסם – מובע בספר הנזכר "תכנון דירה כחוק" בעמ' 359, קבע בית המשפט בסעיף 8 לפסק הדין תחת הכותרת "מחיצות פנימיות" כי הפרשנות הראויה למפרט כשהוא ממולא באופן הנותן אופציה, היא שהאופציה תינתן לבחירת הקונה, לא לבחירת הקבלן. לאמור, כשהקבלן כותב במפרט – לדוגמא – "דלת הזזה או דלת צירית", תהא זו זכותו של הדייר לבחור את החלופה הרצויה לו. הטעם לכך הוא שהקבלן ניסח את המסמך, והפרשנות תהיה נגד מנסחו.
עוד אפשר ללמוד על החובה למלא כראוי ובשלמות את כל חלקי המפרט מדברי השופט י' מילנוב בת"א 10756/99 מנדלוביץ נ' אלי יוחנן, לא פורסם, מובא בספר "ליקויי בנייה כרך ב'" מאת א' בן עזרא, בהוצאת "בורסי". בעת כתיבת שורות אלו, הספר מצוי עדיין בבית הדפוס.
להלן ציטוט מפסק הדין בנושא המפרט:
"עיון במפרט שצורף להסכם נשוא התביעה דנן, מעלה כי בסעיף 2.9 למפרט נכתב- "גג הבנין: רעפים עם תקן".
הא ותו לא. פרט לחומר ממנו עשוי הגג (רעפים) אין כל התייחסות ליתר הפריטים הנכללים בטופס המפרט הנ"ל, והחשוב לענייננו - אין התייחסות לנושא הבידוד הטרמי של הגג. משהפר הנתבע חובתו למלא את כל הפרטים "במפורט ובמדויק", ואף נמנע מלציין, באופן ברור ומפורש, כי הפריט העוסק בבידוד הגג, אינו חל על הדירה דנן- הרי שיש לראותו, כמי שהתחייב לבצע בידוד טרמי "בהתאם למקובל בנסיבות העניין".
הנטל להוכיח, כי בידוד טרמי באמצעות לוחות קלקר מסוג רונדופה, הוא המקובל בנסיבות העניין (והדגש הוא על נסיבות העניין) מוטל על הנתבע, נטל שהנתבע - כפי שפורט לעיל- לא עמד בו.
העולה מן המקובץ הוא, כי על הנתבע לשאת בעלותו של בידוד טרמי באמצעות "מזרוני" צמר סלעים, בסך של 1,500 ₪, כפי שקבע המומחה קליין בחוות דעתו (ובמענה לשאלות הבהרה של ב"כ התובעים מיום 05/05/02).
התקנת חלונות גג
בחוות דעתו קבע המומחה קליין: "בתקנה 2.26 לחוק התכנון והבניה נדרש, כי 'בעלית גג שאינה משמשת למגורים יהיו שני חלונות'. עליית גג לענין סעיף זה מוגדרת... כ"חדר או חלל הנמצא מתחת הגג ובקרבתו, ותנועת אדם עליו אפשרית על רצפתו". במקרה הנדון נבנה גג רעפים סגור לחלוטין ללא אפשרות גישה. כלומר ישנו כאן ספק לענין ההתאמה לדרישת אפשרות תנועת האדם על רצפתו. לדעתי העובדה שאין אפשרות עליה לחלל הגג כלל אינה מייתרת את הצורך בהתקנת החלונות..." (ס' 4.2 לחוות-הדעת הראשונה).
הנתבע חולק על קביעת המומחה, ובפיו שלוש טענות שונות:
א. הדרישה לחלונות בעליית גג בהתאם לתקנה 2.26 בוטלה בתיקון משנת 2001 ועל כן ממילא אין הנתבע חייב בהתקנתם.
ב. במפרט הטכני שצורף להסכם, לא צוין דבר קיומה של עלית גג בדירת התובעים, ולכן הסעיף הנ"ל אינו חל במקרה דנן.
ג. מאחר והחלל שמתחת לגג הרעפים הוא סגור, ללא שנבנה פתח עליה לגג- הרי שאין המדובר ב"עלית גג" כהגדרתה בתקנה הנ"ל.
אשר לטענה הראשונה, המועד הקובע לענין התאמת הדירה להוראות תקנים ותקנות, הוא מועד כריתת חוזה המכר (א' זמיר , שם, 351). משכך, "אם אחרי כריתת החוזה וביצוע הבנייה חלה הקלה בדרישות החקוקות אין זה ראוי ליהנות את המוכר מהקלה זו, משום שההנחה היא שהחוזה נכרת ומחיר-הדירה נקבע בהתחשב בתקנים שהיו בעת הכריתה. אף לא ראוי לתת גושפנקא עקיפה לאי-עמידתו של המוכר בתקנים שחלו על הדירה בעת בנייתה" (א' זמיר, שם, 348). מאחר ותקנה 2.26 הנ"ל בוטלה לאחר עריכת ההסכם, הרי שהנתבע איננו פטור מהחובה לעמוד בדרישותיה.
אשר לטענה השנייה, סעיף 2.10.6 לטופס המפרט, הקבוע בתוספת לצו המכר דירות, עניינו "עליה לגג", ובו נדרש המוכר לציין האם יש/אין עליה לגג. במפרט שצורף להסכם דנן נמחק סעיף זה כליל, ללא שצוין דבר לעניין פתח עליה לגג. התעלמות הנתבע מפריט זה, מהווה הפרת חובתו מכח הוראת סעיף 3 לחוק, לציין במפרט, במפורש, דבר אי-קיומו של פריט מפריטי המפרט. משכך, הנטל על הנתבע להוכיח, כי אי בניית פתח עליה לגג בדירת התובעים הוא "בהתאם למקובל בנסיבות העניין". נטל זה- לא רק שהנתבע לא עמד בו, אלא שמדברי המומחה קליין בחוות דעתו, עולה כי אי בניית פתח עליה לגג איננה עומדת במבחן של סבירות: "לא ברור מדוע לא הוכנה כל אפשרות עליה לגג , ולו לצרכי טיפול בגג... לדעתי ראוי כי יבוצע פתח כזה , ולו לצרכי תחזוקה בלבד" (ס' 4.2, 4.4 לחוות-הדעת הראשונה). יוער, כי ב"כ הנתבע לא חקר המומחה בנוגע לצורך בהתקנת החלונות ובהתקנת פתח עליה לגג, ואף לא הפנה לו שאלות הבהרה בנדון, והדברים האמורים לעיל לעניין הימנעות זו- יפים אף לכאן.
בדברים אלו טמונה אף התשובה לטענתו השלישית של הנתבע, שכן "תנועת אדם" על רצפתו של חלל הגג דנן, הינה אפשרית, והמניעה היחידה לכך טמונה בהעדר גישה לגג, שמקורה במחדל הנתבע. הגדרתה של "עלית גג" בתקנה הנ"ל מכוונת לעצם היכולת הפיסית לדרוך על רצפת הגג (קרי, לפוטנציאל הדריכה), ולא לשימוש שנעשה בחלל הגג בפועל.
ביצוע פתח עליה לגג
במסגרת התיקונים שביצע הנתבע לאחר מתן חוות דעתו של המומחה קליין, התקין הנתבע פתח עליה לגג. הנתבע טוען, כי על התובעים להשיב לו עלות התקנת הפתח, בסך של 1,000 ₪, הואיל ודרישה זו איננה מופיעה במפרט, ואף איננה נדרשת מכח הוראות תקן כלשהו (ס' 12.8 לסיכומיו).
ולא היא. אי בניית פתח עליה לגג איננה עולה, כאמור, בקנה אחד עם סטנדרט בניה סביר ועם המקובל בנסיבות הענין. לפיכך, הריני מאמץ קביעתו של המומחה קליין בדבר הצורך בהתקנת פתח עליה לגג."
יובהר: כאמור בפסק הדין, הימנעות ממילוי מפורט וברור של המפרט, לא גורמת למוכר [זה אשר אחראי על ניסוח המפרט] להשתחרר מכבלי הוראות המפרט כפי שהן כלולות בטופס הערוך בהתאם לחוק.
השמטת סעיפים מהטופס המקורי לא תשחק לידי המשמיט.
בכל המקרים כגון אלה, ייקבע כי הפריטים החסרים [בין אם החסר הוא בשלמות או באופן חלקי] יתפרשו בהתאם למקובל בשדה הבנייה, ובמקום של ספק, יתפרש הספק כנגד המנסח של המפרט – כנגד הקבלן/המוכר.
