שנת הבדק - מהי?

"שנת בדק", מונח שאינו מצוי בחוק ובתקנות, הומצא על ידי הקבלנים לתועלתם בלבד - וכבר הוחדר כמונח חוקי-לכאורה לכתבי טענות ואף לפסקי דין.

המונח "שנת הבדק" לא רק שאינו נכון ואינו משקף את האמור בחוק המכר (דירות) התשל"ג 1973 [להלן: החוק], אלא הוא גם מפורש באופן שגוי על ידי מומחים רבים, חלקם מומחים מטעם בית המשפט, ולעיתים אף על ידי בית המשפט עצמו - בעקבות קבלת חוות דעתו של המומחה שמינה, שלעיתים מסתמכת על פרשנות שגויה של החוק.

בפועל, המונח "שנת בדק" (להבדיל מ"תקופת בדק") אינו פרי חקיקה, אלא כלי המשמש את הקבלנים כדי להתנער מאחריות לביצוע תיקוני ליקויים בדירות: אם הדייר פונה אל הקבלן לפני "שנת הבדק", הקבלן דוחה את תיקון הליקויים עד לסוף "בשנת הבדק". כאשר הדייר פונה אל הקבלן לאחר "שנת הבדק" - הקבלן מתנער מאחריות, בטענה שחלפה "שנת הבדק".

ראשית, עצם העובדה שקבלן משתמש בחוק המכר דירות כמגן מפני חבות לביצוע תיקונים בדירות, היא בניגוד לסעיף 7א לחוק, אשר קובע באופן חד משמעי כי "אין להתנות על חוק זה אלא לטובת הקונה".

שנית, אין מדובר כלל בשנה אחת של בדק, אלא בתקופה של בדק הנעה בין שנה אחת ועד 7 שנים שלמות, מיום מסירת הדירה, לאחריה 3 שנות אחריות. ראה נוסח סעיף 4 לחוק וכן התקופות הקבועות בתוספת:

"תקופת בדק - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;"

"תוספת (תיקון: תש"ן)

(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים;

(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים;

(3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים;

(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים;

(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים;

(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים;

(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים;

(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים;

(9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת."

הפרשנות אותה מנסים הקבלנים להנחיל, היא שהאחריות שלהם לליקויים חלה רק בתוך "תקופת הבדק", אולם חוק המכר (דירות) אינו מסיר אחריות מהקבלן לאחר תקופת הבדק או תקופת האחריות - אלא משנה את סדרי הדין בעניין חובת ההוכחה, כך שליקוי שהתגלה בתוך תקופת הבדק - הוא באחריותו של הקבלן, אלא אם הקבלן הוכיח אחרת:

"(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;"

בת"א 1942/99 אליהו משה ומזל נ' שיכון ופיתוח, נידונה הסוגיה בדבר מהותה של תקופת הבדק. מול טענות הנתבעים לדחיית התביעה מחמת חלוף שנת הבדק, ומול ניסיון הקבלן לצמצום תקופת הבדק לשנה אחת בלבד בהסכם הרכישה - עמדה לטובת הדיירים זכותם המוקנית להם מכוח חוק המכר (דירות), וכל טענות הנתבעים בעניין זה - נדחו. להלן ציטוט מתוך פסק הדין:

"7. עם זאת מצאתי כי יש לדחות את טענו הנתבעת לעניין האיחור בהודעה על הליקויים. אבהיר ממסקנתי זו. ס' 4 לחוק המכר (דירות) תשל"ג -1973 הדן באי-התאמה קובע:

"(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(4) התגלתה, אף לאחר תקופת האחריות, אי-התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה"

חוק המכר (דירות) הנ"ל קובע לגבי אי התאמות שנתגלו, ב"תקופת הבדק" כי האחריות בגין אי התאמות אלו רובצת לפתחו של הקבלן, זולת אם הוכיח הקבלן כי אי ההתאמה נגרמה בשל הרוכש. באשר ל"תקופת האחריות " קובע ס' 4(א) לחוק הנ"ל, כי במקרה של אי התאמה שהתגלתה בתקופה זו על הקונה להוכיח שמקורה בתכנון בעבודה או בחומרים (ראה ורדי, דיני מכר דירות, תשנ"ז-1997, עמ' 27 )

לפי סעיף 4א(א) לחוק המכר (דירות) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה כדלקמן:

"(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

כאמור, המחוקק קבע שתי תקופות שבתחומן חלה חובה על המוכר לתקן ליקויי בניה שהתגלו במבנה. "תקופת הבדק" ו"תקופת האחריות", כשהאחרונה משתרעת על פני שלוש שנים, שמתחילות עם תום תקופת הבדק.

נשאלת השאלה מהי תקופת הבדק?

עפ"י סעיף 4 לחוק הנ"ל:

"תקופת בדק - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה".

עפ"י ההסכם (ס' 6 א.(1)):

"תקופת בדק"- משמעה, תקופה בת 12 חודש החל ממועד גמר הבניה בפועל או מתאריך המסירה- המוקדם שבין השניים, ועד לתום 12 חודש מאותו מועד.

לכאורה יש סתירה בין הנאמר בחוק, לבין הנאמר בהסכם. אולם החוק גובר ולכן יש להחילו על המקרה שבפנינו.

8. בעניינו נשאלת השאלה האם כל הליקויים עליהם הצביעו התובעים התגלו בתוך שתי התקופות הנזכרות בחוק?

לאור האמור בתוספת לחוק, תקופת הבדק נמשכת לגבי:

"(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט-שלוש שנים

(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע -שלוש שנים.

(9) כל אי- התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית -שנה אחת".

ראוי לזכור שטיבם של ליקויי בנייה, שלא כולם גלויים לעין בעת קבלת החזקה ע"י הקונה הסביר, מתגלים עם חלוף הזמן. מכאן גם ההסבר, לתקופת האחריות הארוכה יחסית שנקבעה ע"י המחוקק. לאור האמור לעניין המועדים, יש לדחות את טענת הנתבעות לעניין אי הודעה במועד מצד התובעים."

[ת"א 1942/99 אליהו משה ומזל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, שופט: יעקב וגנר, פס"ד מיום 01/12/2004, פורסם בפדאור]

המשמעות היא כי אין לו לקבלן שום זכות לעכב ביצוע תיקונים בדירה עד תום תקופת הבדק, ואין לו לדייר שום חובה להשהות את תביעתו מול הקבלן, משזה סירב לבצע את התיקונים בתחום הזמן הסביר, עד לתום תקופת הבדק.