וועדה מקומית לתכנון ולבנייה מול האזרח
בית המשפט העליון קבע כי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה מנועה מלקחת ערבות ממי שמגיש בקשה להיתר בנייה, כשמטרתה של ערבות זו היא להבטיח קיום תנאי ההיתר, וזאת (בין היתר) מפני שהבסיס לדרישת ערבות מסוג זה הינו העמדת האזרח כעבריין בפוטנציה.
מעמדה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לעומת מעמדו של האזרח - אינם שווים בהשוואה ביניהם. ואלה ההבדלים:
א. הוועדה מרופדת ביועצים משפטיים שבסמכותה למנות, ואלה נותנים לה שירותים משפטיים ללא הגבלה, על בסיס משכורות של עשרות אלפי שקלים בחודש, ויוצא כי אותו אזרח המצוי בעימות משפטי מול הוועדה - מממן במישרין את הייעוץ המשפטי שלו, ובעקיפין, כמשלם מסים ואגרות, את הייעוץ המשפטי נגדו.
ב. האזרח נמצא בדרך כלל בפניותיו לקבל שירות מהוועדה - במצב לחוץ ובקוצר זמן להתחיל בבנייה אותה הוא מבקש לאשר, ואילו לוועדה יש את כל הזמן שבעולם והיא אינה ממהרת במיוחד.
ג. האזרח הוא אשר צריך להסתגל לזמנים של הוועדה - הן זמני קבלת קהל והן זמני מענה טלפוני, ולא להפך.
לאור ההבדלים הללו צריך לבחון את היחסים כפי שצריכים להיות בין הוועדה לבין האזרח בכל מקרה של חילוקי דעות.
נוכל ללמוד דבר מה מתוך ע"א 630/97 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נהריה נ' שיר הצפון- חברה לבנייה בע"מ, בית המשפט העליון (שופטים: א' מצא, י' זמיר, ח' אריאל), פורסם בפדאור.
בית המשפט העליון קבע כי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה מנועה מלקחת ערבות ממי שמגיש בקשה להיתר בנייה, כשמטרתה של ערבות זו היא להבטיח קיום תנאי ההיתר, וזאת (בין היתר) מפני שהבסיס לדרישת ערבות מסוג זה הינו העמדת האזרח כעבריין בפוטנציה.
גישה זו של בית המשפט לא רק שהיא מהווה ביקורת על פעולתה השגרתית של הועדה, שכן, קבלת ערבויות כאלה הייתה בעבר והיא עודנה קיימת בהווה למרות פסק הדין הכולל אמירות נחרצות בנושא זה, עניין שבשגרה, אלא גם - גישה זו של בית המשפט מגינה על מעמדו של האזרח בפנותו לקבל שירותי רישוי מאת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
להלן מסיכום פסק הדין:
"אין לנו אלא לראות את התנהגותה בפועל של הועדה המקומית כתוצאה של פרשנות עצמית לכוחה הבלתי מוגבל, כביכול, בעניין דרישת הערבות.
לא רק שלדרישת הערבות לא היה בסיס חוקי, אלא, שעולה בעליל מהדברים שלפנינו, שהשיטה האמורה אינה מתיישבת עם סדרי מינהל תקין."
משך הזמן שבו נתקע תיק בניה בוועדה נדון בבג"ץ 100/88 חברת גזית קונסיליום השקעות ופיתוח בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות, בפני הנשיא מ' שמגר והשופטים י' מלץ ו-ש' וולנשטיין, פד"י מ"ג (1) 29.
בפרקטיקה של הטיפול בבקשות להיתרי בנייה, קורה לא אחת כי תיק בקשה לבנייה מסוים נתקע והטיפול בו מתמשך, רק מפני שלגרסת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, התוכניות כוללות חריגות/שגיאות כלשהן. כנגד עיכובים כגון מסוג זה יצא בית המשפט בביקורת נוקבת, ולהלן ציטוט:
"רשות תכנון חייבת להיות ערה לכך, שהכוח והסמכות מוענקים לה כדי לשרת את האינטרס הציבורי, ובאינטרס זה נכלל גם טיפול תוך זמן סביר בבקשות האזרח. אם האזרח חטא בחריגות- וכך הטענה כלפי העותרת - הרי ניתן לנקוט בקשר לכך הליכים משפטיים. אך בכך בלבד אין כדי להצדיק דיון כה ממושך בתכנית. האזרחים הפונים לרשות הם מסוגים שונים, היינו ביניהם יש בעלי גישות שונות לקיום החוק ובעלי אינטרסים מגוונים בקשר לתכנון. אך הפנייה של כל אחד צריכה להידון מבחינה עניינית כדי לתת תשובה הוגנת, בין לחיוב ובין לשלילה."
כאן המקום להדגיש כי דחייתו של תיק והעדר תשובה עניינית מצד הוועדה באשר לאישורה של תוכנית או פסילתה, מהווה פגיעה באזרח המצפה להכרעה, כי על ידי כך מתעכבת גם הגשת ערר על החלטה שלילית, שהיא זכות של כל מי שנפגע מהחלטה של ועדה מקומית בנושא תכנוני. עם זאת, כאשר ההימנעות מתשובה אורכת יותר מ- 3 חודשים, מגיש הבקשה רשאי לראות בכך סירוב ולהגיש ערר אל וועדת ערר מחוזית. אלא שאני בדעה כי המבקש היתר בהיותו אזרח שמשלם אגרות ומסים, לא אמור להיגרר לערכאות ולוועדות ערר כדי לקבל את מה שמגיע לו, ומכאן החובה על הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, כגופים מנהליים, לתת לאזרח הבא אל פתחיהן שירות אדיב ויעיל ולהימנע בסחבת ומהערמת קשיים ללא צורך.
ביקורת נוספת על הוועדה בגין סחבה, גם כאשר הצדק עמה, מצויה בת"א 99/82 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון נגד שאול ספיר, בבית המשפט המחוזי בת"א, שופט: י' גרוס, פס"מ מ"ז (3) 397.
הנתבע ביצע בנייה כקבלן תוך סטייה ניכרת מהיתר הבנייה. בקשתו לקבלת היתר לבנייה החריגה (תוספת בנייה) אושרה על ידי הוועדה המקומית, אך הוועדה התחרטה בטרם מסירת טופס ההיתר, כך שהקבלן נותר ללא היתר לגבי התוספות שביקש. על כך הוא נישפט ונקנס.
בנוסף, הוגשה נגד הקבלן תביעה [בתיק הנ"ל] לתשלום כפל ההפרש בין שווי המבנה כפי שהוקם, לבין שוויו כפי שהיה לו הוקם בהתאמה להיתר, וזאת על סמך סעיף 219 ב' לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.
אף שהתביעה התבססה על לשון החוק הברורה, בית המשפט מצא לנכון לזכות את הוועדה רק בחלק מזערי מתביעתה [15%]- וזאת משום שהועדה המקומית נהגה עם הקבלן בזלזול ופגיעה, ובלשון בית המשפט-
"נראה לי, כי לנוכח התנהגותה של התובעת ודרך הייסורים והחתחתים שהיה על הנתבע לצעוד בה בעטייה של התובעת, מבלי להתעלם מכך שהוא מצדו החל בבנייה הנדונה בלא שיהא בידו היתר לכך, יש הצדקה לפסוק לטובת התובעת רק חלק קטן יחסית מתביעתה."
