מדיניות שלילית

מאמר מתוך הספר "המומחה בזירה המשפטית" מאת א' בן עזרא הנמצא בעריכה לפני דפוס בהוצאת הספרים "בורסי", ודברי בית המשפט העליון, כב' השופט ש' לוין

מבוא

נוכח אלפי דירות שנבדקו על ידי ומאות בתים בהם נבדק הרכוש המשותף, נוכח מאות הופעות ומעורבויות צמודות בבתי משפט בתיקי ליקויי בניה, ולאור בחינת אירועים אלו – מתגבשת המסקנה כי יזמי בניה, חברות קבלניות וקבלנים  לא מעטים, שמים את יהבם על סיכול תביעות דיירים בגין ליקויי בניה באמצעות הארכת הדיונים והערמת קשיים, שלא בתום לב. 

זאת נעשה - במקום להתמקד בהעלאת איכות המגורים במדינת ישראל, ולהימנע מבניה עם ליקויים ואי התאמות.

לאמור, חלק ניכר מציבור הבונים במדינה נוקט במדיניות שלילית במקום שהיה צפוי כי ינהל מדיניות חיובית, ותוקף את הבעיה המתעוררת, באמצעות מלחמה בתובעים [בדיירים] במקום, במקום להתמקד בביטול [או צמצום] עילותיהם.

מדיניות זו לא תצלח, אך עצם הפעלתה גורמת לעינויי דין בבתי המשפט, לתסכול אצל הדיירים, להכפשת ציבור הדיירים ולהמאסת הדיון המשפטי בליקויי בניה על בתי המשפט.

מדיניות שלילית זו מעידה על ראייה קצרת טווח ועל נמנעות מהתייצבות נכוחה מול הבעיה האמיתית. המדיניות השלילית ננקטת נגד כל מי ש"מפריע לסדר", גם כאשר ההפרעה הינה הפרעה לסדר שלילי, לקוי ומעוות, סדר שבמרכזו קידוש עצם הבניה - ולא טיב הבניה ואיכותה.

"האויב" אינו קיומו של הליקוי והגורם לו, אלא – מי שנפגע ממנו ומתלונן על כך. ובאויב נלחמים בכל דרך עד חורמה.

"היעיל ביותר" – לסרבל את ההליך המשפטי, להקשות באמצעות הגשת בקשות וערעורי סרק, לנקוט בדרכי תיקונים מתישים בהיותם חלקיים ומקומיים ובהחלט לא סופיים [ולא בתיקונים אשר מבטלים את הפגמים].

התשה באמצעות סרבול ההליך המשפטי

דיירים רכשו דירת מגורים מחברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, ולאור מצבה של הדירה הגישו תביעה בגין ליקויי בניה. הליך התביעה התנהל בבית המשפט המחוזי בירושלים, ועל אופן ההתנהלות של ההליך המשפטי אפשר ללמוד מתוך פסק הדין שבערעור, המובא להלן בשלמותו לאור חשיבותו.

מדובר בביקורת קשה של בית המשפט המחוזי ושל בית המשפט העליון על החברה הקבלנית שו"פ אשר גישתה לתביעות אלו [עשרות תביעות, כפי שמעיד בית המשפט המחוזי] – הימנעות מתיקון הליקויים ומהתנצלות על קיום הליקויים בפני הדיירים, ותחת זאת גרירת הדיירים לבתי המשפט והארכת הדיונים באמצעות ערעורים.

אומר השופט המחוזי כי חברת שיכון ופיתוח "ממצה את כל זכויותיה במשפט, למרות שברור שהקונה בודאי אינו אשם שמכרו לו דירה פגומה". להלן ציטוט מדברי בית המשפט העליון בע"א 669/86 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עמוס ידין ואח':

"במקרה שלפנינו אך ברור הוא, שהמערערת מנסה להתחמק מן ההתחייבויות החוזיות שנטלה על עצמה. היא טוענת שזכותם של כל המשיבים פקעה עקב ההעברה, ומאידך גיסא היא כופרת או אמורה לכפור בזכותם של הקונים לתבוע אותו נזק. אך במקרה שלפנינו ברור הדבר מן הראיות, שהמשיבים שיירו לעצמם עם המכירה את הזכות האובליגטורית לתבוע את נזקיהם."

"לא נחה דעתה של המערערת, והיא הגישה לפנינו ערעור טרדני זה, שאין לו כל אחיזה בדין, ושמטרתו להגן על דרכי מסחר בלתי הוגנות."

דיג במים עכורים?

כנגד הטענה השכיחה כי "הדיירים מנסים להתעשר על חשבון הקבלן", "הדיירים מבקשים לסחוט את החברה הקבלנית", "הדיירים רוצים "לדוג" ליקויים כדי לזכות בפיצוי כספי" - ראה דברי בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופטת: מוסיה ארד בת"א 92/92 ד"ר מאיר ג'אן ג'אק ואח' נ' רמט בע"מ ואח', להלן ציטוט:

"בעניין זה מן הראוי להדגיש כי גם במקרים בהם מחליטים רוכשי דירות לנסות ו"לדוג" ליקויים בדירותיהם כדי לזכות בפיצוי כספי בגינם, אין הדבר משחרר את הקבלנים מן החובה המוטלת עליהם למסור דירות תקינות וללא ליקויים ואם לא עמדו בחובתם זו ניתן לאכוף אותם לקיימה."

לאמור, הקבלן רואה בדייר התובע אותו בגין ליקויי בניה - גורם שלילי, שכל עניינו התעשרות על חשבונו בדרך של חיפוש ואיתור ליקויים בדירה ("דיג"), ואילו בית המשפט רואה את הדברים אחרת ואינו משחרר את הקבלן לבנות כחוק. 

החלום שנגוז 

אציין במסגרת זו את תיק התביעה שהתנהל בבית המשפט המחוזי בתל אביב ובבית המשפט העליון במשך 5 שנים. מדובר בת"א 1208/96 אלברט אוחיון ואח' נ' עזרא חממי ואח', בית המשפט המחוזי בתל אביב, שופט: משה טלגם, פורסם במאגרי נבו, וע"א 7298/00 בסט דוד סמואל נ' עזרא חממי ואח', בית המשפט העליון, שופטים: אשר גרוניס, סלים ג'ובראן ודבורה ברלינר, פורסם בפדאור ובנבו. 

בתיק זה זכו בעליהן של 124 דירות מגורים הממוקמות בחמישה בתים משותפים גבוהים ברמלה בסך כולל של מעל 20 מיליון שקלים. 

התיאור של מצוקת התובעים וכפועל יוצא מכך צדקת קיומו של ההליך המשפטי מצוי בפסק הדין המחוזי ולהלן ציטוט:

"כללית ניתן לומר שדירות היוקרה ושכונת היוקרה שהובטחו לרוכשי הדירות - נתבררו כחלום שנגוז, ואפשר אף סיוט. הבתים נראים [בקלטת] כשכונת עוני מוכת עובש, רטיבות ושקיעות - ואפילו התחשבות בהטייה של הצלם אינה יכולה לסתור מראה עיניים. אילו נדרשתי לכך הייתי מעריך את ערך "דירות היוקרה" במחצית המחיר ששולם עבורן ומורה להחזיר לרוכשים שקיבלו דירות סוג ב' [ומטה] את מחצית המחיר ששולם עבורן." 

גילוי נאות: בתיק זה הייתי המומחה מטעם הדיירים וערכתי חוות דעת מקצועיות לגבי הרכוש המשותף ו- 124 דירות התובעים. 

בתקופת הליווי המקצועי שכאמור התמשכה על פני 5 שנים - האשימו אותי בהמצאת ליקויים, בהפרזה ובמתן חוות דעת מנופחות, בהשתתפות עסקית עם התובעים, ובמה לא... כדי לדעת מה שבית המשפט חשב על אודות עבודתי המקצועית - די בקריאת פסקי הדין הנ"ל. 

מורה נבוכים

בעוד הזירה ההנדסית נקייה בדרך כלל משיקולים בלתי מקצועיים, הרי הזירה המשפטית רוויית מתחים ואמוציות ומתנהלת בדרך מניפולטיבית תוך ניצול השפעות פסיכולוגיות ומונעת על-ידי שיקולים הרחוקים מהתחום המקצועי המשפטי. כך ימצא עצמו המומחה המכובד שבסך הכול כתב חוות דעת מקצועית - חשוף להשמצות והכפשות, וחשוד בעבירות גסות על חוקי האתיקה; הכול - במטרה להרפות ידי התביעה ולהוכיח לתובעים כי שגו בהחלטתם להגיש תביעה נגד החברה. 

במסגרת "ביעור המטרד של התביעה" - הכול כשר, לרבות התייחסות (שלילית) של הדיוטות (עורכי דין) אל מסמכים מקצועיים, כולל השמצות חסרות בסיס המשולחות לעבר התובעים והמומחים שמינו. 

אין זה קל כלל לעמוד בפרץ עם האמת, כאשר המניע הוא רק אותה אמת מקצועית, אך בסוף הדרך המומחה יודע כי תרם משהו למען איכות הבניה ורווחת הדיירים במדינת ישראל, או לפחות ניסה בכנות והיושר לעשות כן. 

כדי למנוע העמסת יתר על בתי המשפט, הפתרון הוא דווקא בחינת חוות הדעת לעומקן ועצירה לרגע בטרם אמירה כללית כי הן מופרזות. אמירה שלילית כהצהרת פתיחה ודעה קדומה - גוררת אחריה בירור ארוך, מורכב, מייגע ולעתים גם מיותר, וסיום ההליך - לא בהכרח על-פי המתווה שהיווה דעה קדומה בהתחלה.