ת"א 906/00 חזות ערן ואח' נ' רג'י חב' לבניין בע"מ
בית המשפט המחוזי בחיפה
א 906/00
בפני: השופט י' דר
התובעים: חזות ערן ואח'
נגד
הנתבעת: ריג'י חב' לבניין בע"מ
פסק דין
1. כתבי הטענות
1.1 הנתבעת הקימה מספר מבני מגורים ברח' כרכום בנצרת עלית. דיירים בכמה בנינים (כרכום 5, 11, 13 ו-15), הגישו נגד הנתבעת תביעה ובה עתרו לפצות אותם בסכום כולל של 3,277,947 ש"ח בגין נזקים שנגרמו להם, לטענתם, עקב ליקויי בניה.
התביעה הוגשה על ידי בעלי זכויות ב-15 הדירות וכן על ידי ועד הבית בשמו של "הרכוש המשותף ברחוב כרכום בנין מס' 15" (הרכוש המשותף).
1.2 בכתב התביעה נטען לפגמים במפרט הדירה וכן לאי התאמה בין ההתחייבויות של הנתבעת על פי המפרט לבין הדירות שנמסרו. נטען לרשלנות בבניה, לאי ביצוע תיקונים על ידי הנתבעת ולביצוע ברשלנות של מעט תיקונים שנעשו. נתבע פיצוי גם על נזקי ממון ועל נזק שאינו ממון, הנובע מאי נוחות עקב הליקויים בדירות וברכוש המשותף ובצורך בתיקונים.
לכתב התביעה צורפו חוות דעת מומחים שבדקו את הדירות ואת הרכוש המשותף והעריכו את הנזקים.
1.3 בכתב ההגנה חלקה הנתבעת על קיום פגמים במפרט. היא טענה שהליקויים בדירות טופלו, כי היתה נכונות מצדה לבצע תיקונים, אפילו בפיקוח צד שלישי, וכי היא עומדת על זכותה לבצע את התיקונים. עוד נטען שחלק גדול מן התובעים הערימו קשיים בפני ביצוע התיקונים על ידי עובדי הנתבעת, אף שהציעה לעשות זאת. נטען עוד כי הרכוש המשותף אינו אישיות משפטית ואינו רשאי לתבוע.
1.4 עם הגשת כתב ההגנה, שלחה הנתבעת הודעות לצד שלישי למספר רב של קבלני משנה. כל ההודעות הוסדרו ובסיום ההליך נותרו רק התובעים והנתבעת.
2. ההליך
2.1 כמקובל בתביעות מסוג זה, נעשו פעולות למינוי מומחה מטעם בית-המשפט. הפעולות נתקלו בקשיים: מינויים של שני מומחים בוטל מסיבות שונות, מומחה שלישי נהרג בפעולת טרור קודם שסיים מלאכתו ורק המומחה הרביעי הגיש חוות דעת.
2.2 לאחר שניתנה חוות הדעת של המומחה, הוא נחקר. ב"כ הצדדים הגיעו להסכמה דיונית שנוסחה כך:
"מוסכם עלינו שהתביעה מתמצה בנזקים ובפיצוי בנושאים שעלו בחוות דעת המומחה מטעם בית-המשפט ובתביעה לפיצוי על נזקים שאינם ממון הנובעים מליקויי בניה. כמו כן [יתבעו התובעים] פיצוי על עלות המומחה מטעם התובעים. לא תובאנה ראיות נוספות ויוגשו סיכומים". (עמ' 25 מש' 14).
2.3 ב"כ הנתבעת הוסיף והבהיר כי פסק הדין לא יחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שמכרו את דירותיהם והודיע כי יעמוד בקשר עם ב"כ התובעים כדי להגיש מסמך הסכמה ביחס למוכרי הדירות.
התברר מן הסיכומים שלא הושגה הסכמה לגבי זכות התביעה של תובעים שמכרו את דירותיהם, ולפיכך התקיים בענין זה דיון נוסף, שהותיר להכרעה ענינה של דירה אחת, כמפורט בהמשך.
3. הטענות בסיכומים
3.1 התובעים תומכים בקביעותיו של המומחה, המסתכמות בסכום משוערך (על פי סיכומיהם) של 534,404 ש"ח. עוד הם מבקשים לחייב את הנתבעת להשיב להם הוצאותיהם למומחים שלהם וכן חלקם בשכרו של המומחה מטעם בית-המשפט. כן הם עותרים לפסוק להם פיצוי גלובלי של 5,000 ש"ח לדירה בגין נזקים צפויים נלווים לתיקון הליקויים וסכום של 20,000 ש"ח לדירה, כפיצוי בגין נזק שאינו ממון.
3.2 לענין זכותה של הנתבעת לבצע תיקונים בדירה, טוענים התובעים כי הנתבעת ניסתה לערוך תיקונים וכי ברוב המקרים אלו לא צלחו. הם טוענים לקיומו של "משבר אמון" בינם לבין הנתבעת.
עוד מפנה ב"כ התובעים לזמן הרב שחלף מיום מסירת הדירות (אוגוסט 97) עד למועד הגשת התביעה (20.6.00), שבו לא פעלה הנתבעת כדי לתקן את הליקויים.
עוד נטען כי הנתבעת אינה מעסיקה עובדים אלא קבלני משנה בלבד, אותם היא מתכוונת להעסיק בביצוע התיקונים.
3.3 הנתבעת מצביעה בסיכומיה על נקודות שבהן יש להתערב בקביעות המומחה, מחמת פגמים שבחוות הדעת שנתגלו בחקירתו הנגדית בבית-המשפט. עוד נטען כי הסעד העיקרי הוא אכיפה, ולפיכך יש מקום לחייב את הנתבעת לבצע בעצמה את התיקונים כפי שיקבעו, גם לאור העובדה שהתובעים סירבו לאפשר לה לבצע את התיקונים.
לענין "איבוד האמון" של התובעים בנתבעת, נטען שהדבר לא עלה בכתב התביעה וכי לא הוגש כתב תשובה לכתב ההגנה ולפיכך זה נסיון להרחבת חזית שהנתבעת מתנגדת לו.
3.4 התובעים הגישו תגובה לסיכומים, דבר שהותר להם, אלא שלתגובה צירפו מסמכים וראיות שלא הוגשו קודם לכן.
ב"כ הנתבעת ביקש להוציא את סיכומי התגובה (בש"א 10356/04).
קבעתי שצירוף המסמכים לתגובה, להבדיל מהגשת התגובה עצמה, אינו מתישב עם ההסדר הדיוני שהושג. אפשרתי לתובעים לנמק מדוע המסמכים שצורפו אינם סותרים את ההסכם והודעה כזו לא ניתנה לי. לפיכך אתעלם מן הנספחים לכתב התשובה, למעט כתב המחאת הזכויות ביחס לדירת התובעים 30-29, כמפורט בהמשך.
4. המחלוקת
4.1 ב"כ התובעים מבקש לאשר את חוות דעת המומחה, על ממצאיה ועל המלצותיה. ב"כ הנתבעת חולק על חלק מקביעותיו של המומחה. בהמשך אתיחס לטענות הנתבעת בענין זה שהועלו בסיכומים.
4.2 הנתבעת ממקדת טעוניה בשלושה ענינים:
היא תוקפת מספר קביעות של המומחה ביחס לצורך בתיקונים או בפיצוי ולהיקף העלות או הפיצוי.
היא טוענת שמרבית התובעים מנעו בעדה לממש את זכותה לבצע תיקונים בדירותיהם. פועל יוצא מכך, לטענתה, שתיקונים בהם תחוייב יבוצעו על ידה והיא לא תחוייב לשלם עבורם.
בעליהן של שתי דירות מבין אלה שבגינן הוגשו תביעות, מכרו אותן. הנתבעת טוענת שתובעים אלה אינם זכאים לפיצוי לאחר שמכרו את הדירות, בהעדר ראיה שבחוזי המכר שיירו בידיהם את זכות התביעה.
5. המומחה מטעם בית-המשפט - כללי
5.1 צריך לפתוח בהתיחסות לשאלות שהציג ב"כ הנתבעת למומחה, המהנדס סוהיל סאבא, בתחילת החקירה. המומחה נשאל כיצד הוא רואה את תפקידו כמומחה של בית-המשפט והאם הוא אמור לחוות דעה רק לצד הטכני או גם בענינים שאינם טכניים בהכרח.
בהקשר זה נשאל אם הוא סבור שהוא חייב לחוות דעתו על עבודה שהיא בגדר "משהו לא יפה" בהעדר תקן, תקנה או חוק. על כך השיב המומחה: "כן. בית-המשפט לא ילך לשם ואני הולך לשם" (עמ' 19 ש'5).
5.2 צודק המהנדס סאבא כאשר הוא קובע שחוות הדעת שלו אמורה לשקף ממצאים שבית-המשפט לא יראה. במלים אחרות – במידה לא מעטה משמש המומחה כ"עיניו של בית-המשפט" לא רק בתחום התמחותו אלא, גם, פשוטו כמשמעו – המומחה מביא לידי ביטוי בחוות דעתו את שרואות עיניו.
ראוי שמומחה מטעם בית-המשפט, בעיקר בתיקים של ליקויי בניה, שחלקם טכניים וחלקם אסתטיים, יביע דעתו וישקף את ממצאיו לא רק בתחום הטכני אלא גם בתחומים אחרים. זכותו של המומחה לחוות דעתו על ליקוי, גם אם הליקוי נמצא בתחום המותר על פי התקן, אולם מחמת היקפו, גודלו או היותו במקום בולט, הוא נראה למומחה כפגם המשקף תכנון לקוי או ביצוע לקוי.
5.3 מוסכם שחוות דעתו של המומחה היא כלי עזר. בית-המשפט אינו כבול בממצאי המומחה ובהמלצותיו, בידי בית-המשפט נותרת ההכרעה הסופית ביחס לשאלה העומדת לדיון אם טענה לליקוי מבוססת ואם היא מצדיקה תיקון או פיצוי (ע"א 402/85 רחל מרקוביץ ו-2 אח' נ' עירית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139).
5.4 בחוות הדעת מתיחס המומחה בנפרד לכל דירה, כאשר ההתייחסות נעשית בסעיפים ובסעיפי המשנה.
חקירת המומחה, כמו גם שאלות ההבהרה, התמקדה בליקויים מסויימים, תוך הפניה לסעיפים, ואלה חזרו לעתים במספר דירות.
5.5 חוות דעתו של המומחה מאוזנת, ובמרבית הנקודות שבמחלוקת לא ראיתי סיבה שלא לקבל את דעתו, הן בקביעות בדבר מהותו של הליקוי והן בהערכת מחיר התיקון והפיצוי הראוי, מקום שלא ניתן לתקן את הליקוי.
6. מעקה חדש או מתוקן
6.1 בסעיף 1.8 לחוות הדעת של התובעים 2-1, התיחס המומחה לליקוי במעקות נמוכים מדי למרפסות.
עניננו במעקה במרפסת הדיור שהותקן באלכסון, גובהו בצד אחד 91 ס"מ ובצד האחר 100 ס"מ. עקב כך נוצר מעקה אלכסוני, והפרש הגובה בין הרכיב האופקי מהמדרך האחרון עד לסוף המעקה משתנה וגם הוא אינו תקני.
בחקירה נגדית הפנה ב"כ הנתבעת את המומחה לשאלות ההבהרה, שם הציעה הנתבעת לתקן את המעקה ולהתאימו
לתקן בעלות של 600 ש"ח, במקום לפצות את התובעים בעלות התקנת מעקה חדש בעלות של 2,000 ש"ח.
6.2 המומחה השיב להצעת ב"כ הנתבעת בדבר תיקון כי "לא יהיה לזה שום צורה. זה טלאי על טלאי" (עמ' 21 ש' 10).
6.3 המעקה הותקן ויוצר בצורה לקויה. במקרה כזה, אינני רואה סיבה לחייב בעל דירה להשלים עם תיקון מעקה. זכותו של רוכש דירה לקבל מעקה תקין מלכתחילה. כאשר במקום זאת בונה המוכר את המעקה ברשלנות והוא פגום, אין מקום לכפות על בעל הדירה לקבל פריט מטולא.
אני קובע שהתובעים זכאים לקבל פיצוי למעקה חדש.
7. מיגון תריסים
7.1 ענין נוסף שבו חולק ב"כ הנתבעת על קביעת המומחה הוא מיגון תריסים.
משנטען בפני המומחה שהדרישה למיגון תריסים באמצעות סורגים בוטלה, השיב שהדבר נעשה לאחרונה ומכל מקום, על התריסים היה להיות מחוזקים.
7.2 אינני רואה עילה לפטור את הנתבעת מחובה שהיתה מוטלת עליה בשעת ההתקשרות והבניה. כפי שאין מקום לדרוש מקבלן להתאים דירות לתקנים שהותקנו לאחר שהדירה הושלמה ונמסרה, כך אין מקום לפטור אותו מקום שהדרישות הוקלו.
לפיכך, אני מאשר המלצת המומחה בענין זה.
8. נקודת חשמל במקלחת
8.1 טענה נוספת מתיחסת לגובה נקודות החשמל. המומחה מצא שבחדר הרחצה של ההורים הותקנה נקודת חשמל בגובה 1.80 מ'. הוא ראה בכך ליקוי תפקודי וקבע שיש צורך להגביה את הנקודה לגובה 2 מ' לפחות. המומחה העריך את ההוצאה הכרוכה בכך, לרבות תיקוני קרמיקה, טיח וצבע, בסכום של 400 ש"ח לדירה.
בחקירה נגדית אישר המומחה שאין תקן לענין זה, אבל הסביר שכאשר נקודת החשמל מותקנת מעל הכיור, מקום שמיועד להתקנת מראה, יש להתקין את נקודת החשמל מעל לגובה בו הותקנה.
8.2 אני מסכים עם המומחה. אין מחלוקת שהתקן איננו קובע גובהה של נקודת חשמל בחדר רחצה, אולם כאשר מתקינים אותה מעל הכיור, יש להתקין אותה כך שלא תפריע להתקנת מראה.
חוות דעתו של המומחה לענין זה מתבססת על נסיונו המקצועי ומתקבלת על דעתי. התקנת נקודת החשמל במקום היא פגם בתכנון או בביצוע, והיא מצדיקה פיצוי.
9. טיח
9.1 טענה נוספת מתיחסת לסעיף 8.6 בחוות הדעת. בסעיף זה מצא המומחה מקומות רבים בבית שבהם "הטיח חלול גם בקירות וגם בתקרות". במהלך הביקור הקיש המומחה על הטיח. בחדר הדיור מצא שהטיח בתקרה בסכנת נפילה. עוד מצא שעוביו של הטיח בקירות עולה על 2 ס"מ. במקומות מסויימים מצא גבשושיות והורה לסלק את הטיח ולטייח מחדש. עוד מצא פגם במרפסת הדיור וגם שם חייב לטייח.
המומחה העריך את עלויות תיקוני הטיח והצבע בסכום של 11,000 ש"ח.
9.2 המומחה אישר בחקירה נגדית כי בדיקת עובי הטיח נעשתה על פי קביעתו וללא בדיקת מעבדה. כן אישר שהמלים "טיח חלול" אינן מצויות בתקן.
המומחה עמד על דעתו שהליקויים בולטים במיוחד בדירתם של התובעים 1 ו-2. עם זאת, בתשובה לשאלותי, אישר המומחה כי יש חפיפה חלקית בין פגמים בסעיף זה לבין פגמים שפירט בסעיף 1.1 בענין סדקים, שם חייב בפיצוי בסך 4,000 ש"ח. המומחה אישר שיש צורך לתקן את סכום הפיצוי, כך שבמקום סכום של 11,000 ש"ח צריך לבוא סכום של 9,000 ש"ח.
10. בטון בארגז תריס
10.1 טענה נוספת מעלה ב"כ הנתבעת ביחס לליקוי שמצא המומחה בבטון לא מוחלק בתוך ארגז תריס. המומחה המליץ שלא לתקן אלא לפצות את הדיירים. בחקירה בבית-המשפט אישר המומחה שאין תקן לגבי הבטון וכי מדובר בפגם סמוי והוסיף
"למה ש[הדיירים] יקבלו דבר לא יפה. זה דבר סמוי. זה לא מוחלק אלא יש בליטות ואם רוצים לתקן שיתקנו ואם לא אז הפיצוי מגיע" (עמ' 22 מש' 24).
10.2 בתשובות לשאלות הבהרה הוסיף המומחה שהחלקת הבטון נועדה, בין השאר, למנוע יצירת מושבות חרקים.
אינני מוצא פגם בקביעתו של המומחה ואני מאשר את המלצתו.
11. החלפת מנוע חשמלי
11.1 המומחה מצא מנועי תריסים במצב לקוי. בחוות הדעת (סעיף 3.4.10 לגבי התובעים 3 ו-4) קבע כי "המנוע מתאמץ בהעלאה ובהורדת התריס. לדעתי הוא חלש ויש להחליפו למנוע חזק יותר".
בסיכומים כותב ב"כ הנתבעת כי המנוע פועל חמש שנים וכנראה מדובר בבלאי.
הטענה לא הועלתה בפני המומחה במהלך בדיקת הדירה על ידי מי שנכח שם מטעם הנתבעת. תגובת נציג הנתבעת שם היתה שהמנוע תקין.
11.2 אני מעדיף את קביעת המומחה. אינני סבור שהוא צריך היה לבדוק "פיזית" את המנוע (והכוונה כנראה לבדיקת הספק), כאשר הוא נוכח שהמנוע "מתאמץ". אם סברה הנתבעת שבדיקה כזו מתחייבת, היה עליה לדאוג לבצעה בעת הביקור במקום או לעמוד על כך בפני המומחה – דברים שלא נעשו.
12. חיפוי קרמי
טענה נוספת התיחסה לסעיף 8.1.2 בדירת התובעים 3 ו-4 (וכן בדירות אחרות וההתיחסות היא על פי אחת מחוות הדעת), שם מצא המומחה שבפינות של חיפויים קרמיים לא בוצעו פינות עבדק ("גרונג") או הנחת יחידות פלסטיק מיוחדות. הוא קבע שהעבודה אינה אסתטית והמליץ על פיצוי בסך 600 ש"ח.
ב"כ הנתבעת טוען כי אין לכך אסמכתא, שכן אין תקן העוסק בכך. עם זאת, מדובר בעקרונות של בניה נכונה ולאסתטיקה יש משמעות רבה. לא מצאתי פגם בהמלצה.
13. ריצוף
13.1 בדירת התובעים 3 ו-4 מצא המומחה פגמים בריצוף. בסעיף 8.2.1, שענינו מרצפות פגומות, בסעיף 8.2.2, שענינו שקיעת מרצפות וחוסר אחידות בהתקנה ובסעיף 8.2.3 - כתמים שומניים במרצפות, מצא המומחה ליקויים שהצדיקו להערכתו פיצוי בסכום של 5,000 ש"ח.
בענין זה שאל ב"כ הנתבעת את המומחה על יסוד מה קבע את מקור הכתמים וכיצד הגיע למסקנה שהם באחריותו של הקבלן. המומחה השיב שגם הוא וגם המומחה מטעם התובע בדקו את המרצפות, אולם הוא לא חקר מי גרם לכתמים.
13.2 עיון בעמדת הנתבעת ביחס לסעיפים אלה כפי שבאה לידי ביטוי בחוות הדעת (והכוונה למהלך הביקור בדירה) מעלה שנציג הנתבעת טען שהמצב תקין. כלומר, הנתבעת כפרה בממצאים ולא עוררה את השאלה מי גרם לנזק. בנסיבות אלה לא היה על המומחה לחקור מי (או מה) גרם לכתמים. אם סברה הנתבעת שיש מקום לחקירה כזו, היה עליה לעמוד על כך בעת הביקור במקום.
13.3 עוד נטען שיש שקיעות באריחים וצריך להכיר בתקן המתיר הפרשים בין אריחים סמוכים כתוצאה משקיעות עד למילימטר אחד.
בניגוד לטענת ב"כ הנתבעת, לפיה אישר המומחה כי לא ביצע מדידות, עולה מן הכתוב בסעיף 8.2.2 כי השקעים נבדקו על ידי סרגל באורך 2 מ' ונמצאו שקעים בריצוף מעל 3 מילימטר וכן "שקיעות הבדליות יותר של 0.50 מילימטר ברוב חלקי הבית". עוד מצא המומחה שבממ"ד השקעים "רציניים" ולכן יש להחליף את הריצוף.
אינני רואה עילה שלא לקבל את טענת המומחה גם בענינים אלה.
14. הדרגה במקלחת
בדירת התובעים 9-8 קבע המומחה בסעיף 6.1 כי הותקנה הדרגה בין תא המקלחת בחדר הרחצה של ההורים לבין החדר עצמו "... אך לא בצורה בולטת ומסודרת, יש להדגיש את השקע לפחות בשקע של 2.0 ס"מ".
המומחה העריך את עלות התיקון בסכום של 600 ש"ח. כאשר נשאל מדוע הוא חושב שתובעים אלה זכאים לפיצוי השיב "אם לא עושים הדרגה אז אין שום טענות. עשו הדרגה וזו הדרגה גרועה ולכן יש מקום לפצות" (עמ' 23 מש' 17).
דברים כדורבנות ואיני צריך להוסיף.
15. רטיבות
15.1 ביחס לדירת התובעים 9-8 קבע המומחה בסעיף 8.2.6 ממצאי רטיבות בריצוף, מבלי שקבע את מקורה ועל כך מלין ב"כ הנתבעת. ב"כ הנתבעת מציע שמקור הרטיבות הוא בכך שלא בוצע חידוש רובה (מילוי בין מרצפות), שהוא חלק מתחזוקה שוטפת.
15.2 בתשובה לשאלות ההבהרה השיב המומחה שהפיצוי עליו המליץ בסך 4,500 ש"ח מתיחס לכל עבודות הריצוף שבסעיף 8.2, והוא כולל פיצוי בגין שברים בפינות של מרצפות, שקעים ושקיעות בריצוף, כתמים שומניים במספר קטן של מרצפות, פנלים שלא הותקנו בצורה מישורית ורטיבות. המומחה הוסיף שראה כאחת האפשרויות למקור הרטיבות שימוש יתר במים והאפשרות האחרת היא עלית מים, כיוון שהדירה היא בקומת קרקע תחתונה.
15.3 הנושא לא עלה בחקירה הארוכה בבית-המשפט אבל ברור שאחת האפשרויות היא ששעור הפיצוי נקבע על בסיס האפשרות שמקור הרטיבות הוא שימוש יתר במים. לפיכך איני רואה מקום לסטות מן הפיצוי שהציע המומחה.
16. כפתורי עצר לדלתות
16.1 המומחה נחקר לגבי קביעתו כי חלק מהתובעים, כמו למשל התובעים 11-10, זכאים לפיצוי בגין העדר כפתורי עצר לדלתות (סעיף 3.1.6).
בחקירה נגדית אישר המומחה כי אין לכך תקן והוסיף "החברה מעונינת לתת מוצר טוב לדייר. במקום לתת לו דלת שמתנדנדת כל הזמן, שמים סטופר בכמה שקלים" (עמ' 23 מש' 23).
16.2 אינני סבור כי יש מקום לחייב את הנתבעת בפיצוי בנושא זה. אם הפריט אינו מופיע במפרט ואינו נדרש בתקנות, אין מקום לחייב את הנתבעת. יתכן שהמסקנה הנובעת מכך היא שהנתבעת איננה "מעוניינת לתת מוצר טוב לדייר", אבל זה נתון לשיקוליה.
17. סיכומו של דבר
אני מקבל את קביעותיו של המומחה, למעט החיוב בגין העדר כפתורי עצר לדלתות.
נותרו לדיון שלוש שאלות. האחת, האם יש מקום לקבל טענת הנתבעת כי היא זכאית לאכיפה שתחייב אותה לתקן את הליקויים, לפחות לגבי חלק מבעלי הדירות שסירבו לטענתה לאפשר לה לבצע תיקונים, השניה, זכותם של תובעים שמכרו את דירותיהם לפיצוי והשלישית – לענין שעורו של פיצוי על נזק שאינו ממון.
18. הזכות לתיקון
18.1 למכתבי הנתבעת שצורפו לכתב ההגנה, ובהם פניות של הנתבעת לתובעים ביחס לתיקונים, לא צורפו תשובות התובעים (אם נשלחו). כאשר ביקשו התובעים לצרף תשובות כאלה לתגובה לסיכומים, התנגד לכך ב"כ הנתבעת וקיבלתי את התנגדותו.
18.2 התמונה שבפני היא חד-צדדית, אולם משבחרו התובעים שלא להגיש כתב תשובה ולהמנע מהגשת ראיות, כפי שרשאים היו לעשות, אין מקום לבוא בטענות לנתבעת על כך שהיא בחרה בדרך זו.
עם זאת, המסמכים שצורפו מראים שחלק מהפניות נועדו לאפשר לנתבעת כניסה לדירות לאו דווקא כדי לתקן ליקויים המפריעים לדייריהן, אלא כדי לתקן ליקויים הגורמים לנזקים בדירה אחרת. אין בכך פגם, אך אין זו ראיה בהכרח לרצון לבצע תיקונים בדירותיהם של התובעים.
18.3 שנית, ובכך אני רואה את העיקר, הליקויים שמצא המומחה, ושלא על כולם חלקה הנתבעת בסיכומים, נתקלו בהתנגדות של נציג הנתבעת במהלך הביקור עם המומחה בדירות, כפי שהדברים עולים במפורש בקביעותיו של המומחה בחוות הדעת. בכל סעיף מציג המומחה את טענת התובעים, מולה את תשובת הנתבעת ולאחר מכן את עמדתו, כאשר לעתים הוא מקבל את הטענה ומחייב בפיצויים ולפעמים הוא דוחה את הטענה.
18.4 כמעט כל טענות נציג הנתבעת הן דחיה של טענות התובעים. ברוב המוחלט של הפריטים הדחיה מוחלטת ונטען להעדר פגם. במקרים שבהם הדחיה חלקית, הפיצוי המוצע נמוך משמעותית מזה שנקבע על ידי המומחה. במקרים בודדים יש הודאה בליקוי והצעת פיצוי התואמת את עמדת המומחה (למשל, לגבי נתבעים 7-5 ביחס לפרט 3.6).
כלומר, אפילו כאשר בדק המומחה את הדירות, לא הודו נציגי הנתבעת במרבית הליקויים המחייבים תיקון.
בנסיבות אלה אין מקום לאפשר לנתבעת עתה, משנקבע שיש ליקויים שבמרביתם כפרה, להתיר לה לבצע את התיקונים. התוצאה היא שאני דוחה את טענת הנתבעת בענין זה.
19. זכות תביעה למוכרי דירות
19.1 שתי דירות של תובעים בהליך נמכרו. התובעים 29 ו-30 והתובעים 34-31 מכרו את דירותיהם. מתגובת התובעים לסיכומי הנתבעת עולה שבעוד שהתובעים 29 ו-30 הסבו לרוכשי הדירה את זכויותיהם לפיצוי, למעט בגין עגמת נפש, הרי התובעים 34-31 שמרו על זכותם לפיצוי. התובעים ביקשו להציג מסמכים המוכיחים את הטענה.
19.2 כאמור, הנושא אמור היה להיות מוסדר בין התובעים בהסכמה אך לא בא לידי ביטוי בהסדר. כחריג מן ההסדר שנעשה בין הצדדים, מחמת החשיבות שאני רואה לנושא זה ובתוקף סמכותי לקבל ראיות, קבעתי שבדעתי לקבל את המסמכים כראיה, ואיפשרתי לצדדים להודיע אם רצונם לחקור את התובעים או חליפיהם על המסמכים.
19.3 בישיבה שהתקיימה בקשר למחלוקת שבין הצדדים ביחס לזכויות המוכרים של שתי דירות, הסכים ב"כ הנתבעת כי חוזה המכר ביחס לתובעים 30-29 יוגש כראיה. לגבי התובעים 34-31, עמד על חקירתם אלא אם יקבל תחילה תצהיר עדות ראשית.
משלא הוגש תצהיר, העיד התובע 31 על נסיבות מכירת הדירה והרחיב לענין ליקויים בה ותיקונם. כן העידה הרוכשת.
ב"כ הצדדים השלימו סיכומים לאחר החקירות.
19.4 בעוד שהתובעים 30-29 המחו את כל זכויותיהם (למעט הפיצוי בגין נזק שאינו ממון) לרוכשים אחמד ומרוה חסן, הוברר כי התובעים 34-31 לא התיחסו בחוזה המכר כלל לקיומו של ההליך.
19.5 מעדותו של התובע 31, שייצג בעסקת המכר את שותפיו לדירה, עולה שלא הודיע לרוכשי הדירה, אלה ודן ליוסטרנק דבר קיום ההליך בבית-המשפט. לדבריו, אמר להם שהיו ליקויים בדירה וכי תיקן אותם. עוד העיד שבגלל חדירת לחות לדירה ממרפסת הגג שמעליו, עובדה שבאה לידי ביטוי בחוות דעתו של המומחה סאבא (סעיף 5.2), ומכיוון שתיקונים שעשתה הנתבעת במקום לא הועילו, נאלץ לזמן בעל מקצוע, לרכוש קרמיקה ולהשלים את עבודת האיטום. לענין זה הוצגה "תעודת אחריות" של מבצע האיטום. מן המסמך (א/2) עולה כי העבודה בוצעה ביום 20.2.04, סמוך למסירת החזקה בדירה לרוכשיה.
לטענת התובע 31, הוא נשא בהוצאה, שבסכומה לא נקב ולא היו בידיו ראיות לתשלום.
19.6 הכלל הוא שבמבנים מדורגים, מוצמדות המרפסות לדירה אותה הן משמשות באותו מפלס, ולפיכך האחריות לתיקון פגמים במרפסת, הגורמים לחדירת מים לדירה תחתונה, חלה על בעל המרפסת הצמודה.
גם המומחה ראה לנכון להורות בחוות הדעת על פיצויים של בעלי הדירה בעלויות התיקון, אף שהחובה על כך מוטלת על בעלי המרפסת שמעל (בהנחה, שלא הוכחה, שגם בבנין זה, הוצמדה המרפסת לדירה).
19.7 לכאורה, משמכרו התובעים 34-31 את הדירה ולא שיירו בידיהם זכויות התביעה, אין הם זכאים עוד לפיצוי. עם זאת, צריך להבחין בין פיצוי על נזק מיוחד לבין פיצוי על נזק כללי. בעוד שפיצוי על נזק מיוחד אמור לפצות על נזק שנגרם והוצאות שהוצאו, הרי פיצוי על נזק כללי אמור לפצות על נזקים העשויים להגרם.
לאור העובדה שהתובעים 34-31 נשאו בהוצאות של איטום הדירה, ראוי לפסוק שהם זכאים לפיצוי זה, שהוערך על ידי המומחה בסכום של 2,500 ש"ח. עוד הם זכאים לפיצוי בסך 100 ש"ח, בגין התקנת חבל כביסה, כפי שנרשם בחוות הדעת של המומחה (סעיף 1.2.8).
19.8 על יתר הליקויים בדירה אין מקום לפסוק לתובעים אלה פיצוי. עם זאת, ראוי להורות שפגמים אחרים עליהם הצביע המומחה, יתוקנו (או יוחלפו) על פי הנחיות המומחה.
הכוונה לסעיפים הבאים בחוות הדעת: 2.1.2; 2.2.1; 2.3.2; 2.3.6; 2.4.2; 2.4.5; 3.1.2; 3.2.1; 3.2.2; 3.2.4; 4.1; 4.3; 6.1; 6.3; 6.4; 6.5; 6.6; 6.7; 6.9; 6.10; 7.1; 7.2.2; 7.3; 7.9; 7.10; 7.11; 8.1.2; 9.1.1; 9.1.2; 9.2.1 - 9.2.6; 10.1.1 – 10.1.9; 11.2; 11.3; 11.4.
אני ער לכך שרוכשי הדירה אינם צדדים להליך, אולם החובה של קבלן למסור דירה במצב ראוי, קמה לא רק מחוזה המכר, אלא גם מהוראות חוק המים (דירות), תשל"ג-1973.
20. נזק שאינו ממון
20.1 התובעים זכאים לפיצוי על נזק שאינו ממון שנגרם להם בגין הצורך לחיות תקופה ממושכת עם דירה שבה ליקויי בניה, והצורך להשלים עם אי הנוחות שבביצוע תיקונים, שמשכם בין שבועיים ל-20 יום.
20.2 קשה למצוא מדד לפיצוי על נזק שאינו ממון בתחום זה, שיתן לבית-המשפט כלי יעיל להערכת הפיצוי הראוי על הנזק.
בוודאי שהפיצוי מושפע ממשך הזמן הדרוש לתיקונים. ככל שהזמן הדרוש ארוך יותר, חוסר הנוחות גדל והפיצוי גדל גם הוא.
20.3 לא תמיד משקפים סכומי הפיצוי בהכרח את אי הנוחות. יש שאי הנוחות של הנפגעים בגין רטיבות למשל, עולה משמעותית על אי הנוחות בגין פגמים אסתטיים, כמו ליקויים בטיח ובריצוף. אצל אחרים עשוי המצב להיות הפוך.
20.4 הפערים בין הפיצויים עקב ליקויים נעים בין כ-23,000 ש"ח לבין כ-41,000 ש"ח (לפני מע"מ). ממוצע הפיצוי לנזק לדירה (כולל דירת התובעים 34-31) הוא כ-30,000 ש"ח.
אני רואה לנכון לפסוק ביחס לכל אחת מהדירות פיצוי על נזק שאינו ממון בשעור של 3,000 ש"ח.
21. התוצאה
אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הסכומים הבאים:
21.1 בגין פגמים בדירות:
לתובעים 1 ו-2 – 30,200 ש"ח.
לתובעים 3 ו-4 – 31,630 ש"ח.
לתובעים 7-5 – 29,350 ש"ח.
לתובעים 9-8 – 24,490 ש"ח.
לתובעים 10 ו-11 – 38,410 ש"ח.
לתובעים 14-12 – 41,020 ש"ח.
לתובע 15 – 30,930 ש"ח.
לתובעים 17-16 – 30,920 ש"ח.
לתובעים 19-18 – 24,700 ש"ח.
לתובעים 22-20 – 28,750 ש"ח.
לתובעים 24-23 – 30,840 ש"ח.
לתובעים 26-25 – 27,870 ש"ח.
לתובעים 28-27 – 23,930 ש"ח.
לתובעים 30-29 – 23,240 ש"ח.
לתובעים 34-31 – 2,600 ש"ח.
כל הסכומים נושאים הפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ותתווסף להם תוספת בשעור מע"מ.
21.2 לבצע תיקונים בדירה שמכרו התובעים 34-31, כמפורט בסעיף 19.8. התיקונים יבוצעו תוך 30 יום ממתן פסק הדין, ומועד ביצועם יתואם עם ב"כ התובעים.
21.3 בגין כל דירה פיצוי על נזק שאינו ממון בסך 3,000 ש"ח. הסכום ישא הפרשי הצמדה ורבית כחוק מתאריך פסק הדין.
21.3 שכר טרחת עורך דין בשעור 15 אחוז מן הסכום הכולל שנפסק. הסכום ישא הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל, ותווסף לו תוספת בשעור מע"מ.
כדי להסיר ספק, שכר הטרחה הוא על הסכום המשוערך שנפסק, ללא המע"מ המצורף לכל סכום.
21.4 הוצאות התובעים למומחה מטעם בית-המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית כחוק מתאריך תשלום הסכום, וכן השתתפות בהוצאות חוות דעת המומחה מטעמם בסך 1,000 ש"ח. סכום זה, ללא תוספת, ישא הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהיום.
21.5 סכום הפיצוי שנפסק לתובעים 30-29 ישולם לידיהם הנאמנות של ב"כ התובעים, ויחולק על ידם בין התובעים לבין מרוה ואחמד חסן, על פי מסמך המחאת הזכות.
מן הלשכה נמסרה לב"כ הצדדים הודעה על דבר פרסום פסק הדין, ולפיכך אין צורך במשלוח פסק הדין.
היום כ"ד בחשון, תשס"ה (08/11/2004).
